新闽系房企崛起

发布时间：2025-07-07 21:54:44 来源：安安心心网 作者：热点

在房地产行业中，新闽系房闽系房企是企崛起一个有着鲜明特色的群体，很长时间里，新闽系房地王、企崛起黑马、新闽系房高杠杆等标签让它们在房地产行业崛起过程中大放异彩；而销售额注水、企崛起债券违约、新闽系房爆雷等标签也让其中一些闽系房企在这一轮降杠杆中黯然失色。企崛起

作者：田国宝

随着6月上旬上海首批集中供地落幕，新闽系房全国22个城市完成2022年的企崛起第一批次供地，部分城市完成第二批集中供地，新闽系房根据中指云统计，企崛起截至6月14日，新闽系房22个城市集中供地累计成交2767亿元。企崛起

土地市场上，新闽系房一支地域色彩格外浓重的房企队伍——闽系房企再一次引起关注，它们以453亿元的拿地金额占据了16.4%的份额，其中厦门建发更是以324亿元的拿地金额名列拿地榜的榜首。

在房地产行业中，闽系房企是一个有着鲜明特色的群体，很长时间里，地王、黑马、高杠杆等标签让它们在房地产行业崛起过程中大放异彩；而销售额注水、债券违约、爆雷等标签也让其中一些闽系房企在这一轮降杠杆中黯然失色。

以2020年泰禾爆雷为引子，截至目前，除了旭辉、金辉、中骏等房企外，至少有9家闽系房企或发生公开债券、非标等债务违约行为，或对到期及回售债券进行展期，闽系房企元气大伤。

与此同时，以建发、国贸、象屿、联发等为首的新一代闽系房企开始崛起，尤其是建发，2020年首次突破千亿规模，目前已稳居中国房地产企业销售排行榜15强，成为这一轮降杠杆以来发展最为迅猛的房企。

发展迅猛

在刚刚落幕的上海首次集中供地中，建发格外引人注目，独力以22亿元获得金山新城地块，又联合华发以56.4亿元价格在闵行获得两幅居住用地。三幅土地拿地总价达到了78亿元，权益拿地金额达到了50.2亿元。

除了建发，在上海这次集中土拍中，地产与联合以40.4亿元竞得闵行吴泾地块；以23.2亿元将松江佘山地块收入囊中。

建发、象屿和国贸均为厦门市国企。

在大本营厦门，2022年截至6月16日，累计出让18幅宅地，成交金额352亿元，建发、国贸、象屿和联发四家贡献了195亿元。其中建发一家获取其中5幅，贡献了145亿元拿地金额，国贸获取2幅，象屿和联发各获取1幅。

如果说2021年集中供地还是民企和国企平分秋色，那么2022年集中供地几乎完全是国企和央企的天下。中指院数据显示，截至6月14日，22个城市累计成交2767亿元，前20名中，只有滨江和龙湖两家民企。

在2022年的土地市场中，建发无疑是最耀眼的房企之一，数据显示，截至6月15日，建发累计拿地24宗，拿地金额达到384.5亿元，成为2022年拿地金额支出最多的房地产企业。

实际上，2016年以来，建发就一直保持着较高的拿地力度，2017-2021年拿地销售比分别为107%、56%、68%、82%和66%。DM数据显示，2022年前5个月，建发的拿地销售比也超过100%，依然保持着激进的拿地姿态。

得益于此，建发销售金额也逐渐进入快车道，2019年建发权益销售金额首次突破500亿元，此前则一直徘徊在100亿-300亿元级别。2020年，权益销售金额达到了907亿元，2021年达到1300亿元，晋升千亿房企序列。

按照权益销售金额来看，从百亿到千亿，建发用了4年时间，而且是在全国性房地产调控收紧的背景下。同为闽系房企的旭辉用了5年时间，房地产行业最早的黑马房企融创用了6年时间。

建发快速发展的同时，同门兄弟联发集团也在一路向前，根据克而瑞数据，2021年联发集团以598亿元合约销售额位列房地产销售金额59名；同为厦门国企的国贸地产以406亿元合约销售金额位列72名。

在中指院发布的2021年房地产企业销售榜上，联发以635亿元销售额位列55名，国贸以481亿元名列67位。另一家厦门房企象屿地产，在克而瑞和中指院的排名均在百位以上，相比而言较为落后。

4家厦门国企中，建发和联发同属厦门建发集团，象屿地产为象屿集团旗下房地产业务平台，国贸地产则为厦门国贸集团旗下地产业务平台，建发集团、象屿集团和国贸集团均为财富世界500强企业。

从财报来看，近年规模相对较小的国贸和象屿也开始加大房地产投资力度，2021年国贸拿地金额超过300亿元，象屿在房地产领域投资也达到了273亿元，均创造了各自公司发展的历史纪录。

成长的秘密

建发望京养云是建发在北京的第一个项目，在2021年北京首批集中供地中以28亿元价格获取，住宅楼面价为5.7万元/平方米，政府持有20%产权，该项目也是执行北京首批高标准建设方案的项目之一。

北京2021年首批集中供地中，崔各庄累计成交3幅土地，另外2幅被华润保利金地联合体和招商蛇口北京城建联合体分别获取。三个地块同时成交，也意味着将在差不多时间入市，形成竞争格局。

实际上，这一区域的竞争要更为激烈，附近一同成交的还有金盏2幅土地，以及东坝和豆各庄各1幅土地，加上金盏中海项目以及孙河的几个项目，附近新项目达到10个左右，未来入市竞争异常激烈。

一位建发人士告诉经济观察报，在同一区域供大于求的背景下，开盘越早越有利，之前保利在朝阳王四营的项目大获成功亦因为开盘较早，将大部分客户收割了，等其同区域其他项目开盘后，面临去化困难。

2021年9月，与建发一同拿地的望悦佳园和招城雅苑两个项目先后拿到预售证，彼时建发望京养云预计10月国庆假期能开盘，但实际上直到11月7日才拿到预售证，比邻居项目晚拿了一个多月。

晚一个月开盘，理论上“等你开盘时连汤都不剩了”。但时至今日，三个项目中，建发的项目卖得最多，根据北京住建委网站公示信息，截至6月16日，建发项目网签249套，网签率达到了66%，而其他两个项目网签均不足百套。

上述建发人士认为，一方面因为建发项目价格较低，扣除政府20%产权后，实际售价为7万元/平方米，而邻居两个项目的售价为8.8万元/平方米，“虽然产权不完整，但价格足够低，以最小户型计算，一套至少能省200万元”。

另一方面，该项目采取高标准建设方案，建筑标准比普通项目更高，所以更能获得购房者青睐，“建筑成本上比普通住宅高出两三千元，所以这个项目，建发基本是不赚钱的”。

据该项目的销售人员透露，目前项目已经售完，成为这一区域去化速度最快的项目。

上述建发人士认为，对一家房企而言，拿对地更重要，建发所有拿地行为，都需要经过集团总裁会议通过后才能执行，其中“好不好卖”是一个重要的指标，“如果去化一般，那就要利润高，如果利润不高，就必须流量好”。

对房企来说，想要实现快速的发展，低成本的资金和获取大量有价值土地的能力缺一不可。

土地获取方面，2019-2021年，建发拿地总金额分别为420亿元、839亿元和1270亿元，但由于销售较快，截至2021年底，其土储1944万平方米，按照2021年871万平方米合约销售面积计算，仅能维持两年左右发展。

业绩快速增长的诉求和相对不足的土储，意味着2022年建发依然会保持激进的拿地策略，今年由于多数民企暂停拿地，房地产市场下行，土地成本下降，对于建发来说，反而成了拿地的窗口期。

母公司资金和信用支持也是建发等新闽系房企快速发展的主要原因，建发集团、象屿集团和国贸集团均为财富世界500强企业，无论规模和资金实力并非一般地方国企可比。2022年以来，建发新增发债综合成本降至2.88%。

闽系20年

在中国房地产发展史上，闽系房企是一个绕不开的标签，与粤系房企一起占据了中国房地产半壁江山。

上世纪80年代是闽系房企萌芽时代，建发和联发先后成立，建发成为第一个与外商合资的房地产企业，联发彼时还以开发建设厂房为主。

80年代末期，从香港回到内地的许荣茂在兰州开发了第一个项目——东方红商业城，林文镜以华侨身份回国创办了融侨的前身冠顺房地产。

进入90年代后，闽系房企进入初创阶段，1992年厦门市成立的房地产公司超过百家，但真正预示着闽系房企形成还是在1996年前后。

1994年，林中在厦门成立旭辉的前身永升旭日，做挖掘机配件生意的黄朝阳将中骏总部从泉州搬到厦门，林龙安扔掉铁饭碗创办了禹洲，并开了首个项目禹洲新村，闽系房企渐成形。

1995年，许荣茂携世茂进军北京，一口气开发了亚运花园、紫竹花园、御景园等一系列高档住宅，不过，彼时多数北京人并不知道这些项目背后的世茂以及掌门人许荣茂，最终世茂在上海才为世人熟知。

1996年被多数福建人称之为闽系房企元年，彼时距离中国房改还有两年的时间。这一年，联发正式从建厂房涉入房地产，林腾蛟在厦门开发了首个项目——阳光新城，黄朝阳正式成立中骏置业，林定强创办了金辉。

同一年，在江西做了15年路桥生意的欧氏三兄弟，开始在南昌涉足房地产业务，1998年，欧宗荣正式创办正荣，2000年，他的三弟欧宗洪创办融信前身莆田交通房地产，并在未来二十年上演了兄弟间的爱恨情仇。

1996年，黄其森从建行辞职创办泰禾集团，并在六年后进京，此后很长一段时间，院子+明星成为泰禾的主要标签。创办泰禾时，黄其森不会想到，二十五年后，他曾经工作过的建行成为了他人生的一大考验。

1998年在亚洲金融危机和国内经济下行双重压力下，中国开始进行二次房改，也标志着商品房正式诞生，包括闽系房企在内的开发商们不仅搭上了房地产快速列车，也搭上了中国经济发展的列车。

新千年后，闽系房企纷纷走出福州和厦门，开始向全国攻城略地，其中2002年联发进军桂林、泰禾进军北京成为标志性事件。

2003年，世茂、明发、禹洲、金辉先后将房地产战车开进南京，2004年，走出福建，将业务触角伸向上海，多年后，上海取代福州和厦门，成为了闽系房企的大本营。

2003年欧宗洪将公司总部从莆田搬到福州，并改名为融信，并在四年后福州玻璃厂和保温瓶厂地块竞拍中一战成名；2004年永升旭日正式更名为旭辉；2005年林文镜的融侨和林定强的金辉合并，但双方合作仅持续五年。

紧接着，2008年金融危机来临，房地产虽然遭遇一定挫折，但很快迎来4万亿投资计划，此后房地产行业进入开挂的十年。2010年，房地产行业首个千亿房企诞生，彼时闽系一哥世茂以269亿元销售额排名20强。

2012年，阳光城将总部搬到上海，世茂、融侨、建发和旭辉位列百亿房企。2011年，世茂排已经名列10强房企；融侨也跨入20强内。2013年，眼看着老乡们快速的前进步伐，正荣一口气在上海吃下5个项目。

2014年，万科成为房地产行业首个2000亿房企，世茂、阳光城、旭辉、融信、泰禾、正荣等位列50强；2015年6家房企位列中国房地产企业销售金额30强，闽系房企渐成气候。

2016年可以说是闽系房企最为风光一年，也是闽系房企一个关键转折点。这一年，融信、中骏和建发在上海创造了三个地王；广东人潘伟明创办的闽系房企福晟以飞虎队之名为地产人熟知。

同样在这一年，黄其森手里握着几百亿现金不知道怎么花出去，买了一堆土地和项目，为4年后泰禾爆雷埋下伏笔。与泰禾一样，这一年成为众多闽系房企盛极的标志年份。

2018年，中国千亿房企数量增加至30家，闽系房企占了6家；2019年，千亿房企增加至34家，因泰禾销售额下滑，闽系房企只有5家名列千亿房企。2020年千亿房企数量增加至43家，建发、禹洲和中骏成为新晋千亿房企，闽系阵营扩大至8家；2021年宝龙的加入，让闽系千亿房企的数量扩大至9家。

闽系阵营中，还有金辉、融侨、明发、、、武夷、联发、象屿、国贸一众房企。

转折

福晟和泰禾爆雷是闽系房企一个关键转折点，尤其是2021年下半年以来，随着房地产再融资困难、市场下行、预售资金监管趋严等影响下，房地产行业流动性风险日益凸显，多家房企深陷危机。

阳光城、正荣、融信、禹洲、融侨等房企先后发生债务违约或展期；因救助福晟和泰禾，老牌闽系房企世茂入水。除了旭辉、中骏、金辉等少数房企，多数民营闽系房企均面临着严重的流动性危机。

2019年到2021年房地产拿地金额前50强中，闽系房企均占了10个席位；在2022年集中供地中，此前在全国各地频频创造地王的闽系房企销声匿迹，拿地金额50强中，闽系房企数量减少至5家，只剩2家民企。

虽然大部分闽系民营房企遭遇危机，但在中国房地产行业中，闽系房企并未退场，2020年以来，以建发、联发、国贸和象屿等为首的闽系国企开始在房地产行业中崭露头角，继续着闽系房企的辉煌。

建发是这两年冲刺最快的房企之一，虽为一家市属国有企业，其辐射能力显然超越一般意义上的地方国企，“在全国，大多数人可能没听说过建发，但在厦门和福建，建发随处可见，甚至可以这么说，建发可以离开厦门，但厦门不能没有建发”。

根据官方介绍，厦门建发业务涉及供应链运营、城市建设与运营、旅游和会展、医疗健康和新兴产业投资等业务，年营收超过了7000亿元。其中房地产业务归属于城市建设和运营业务板块。

建发城市建设和运营业务包括建发房地产、联发集团及建发城服三个主要平台，其中建发房地产包括建发国际和建发物业，建发国际是建发房地产业务的上市平台，与联发集团为兄弟公司。

规模扩张背后往往是高杠杆、高负债和高周转，但建发在规模大幅度扩张的过程中，财务杠杆并没有明显的升高，而且也保持相对充足的现金流，做到这一点，一定程度体现了国企的资源优势。

根据建发国际财报，2020年建发国际增加了95亿元永续债，2021年永续债规模上升至145亿元，其中有相当部分是母公司借款转化而来。通过将负债转变为权益的方式，建发在扩张规模过程中很好地保持了杠杆和财务。

这一操作也是多数央企和国企背景房企常规操作手段，不仅可以改善上市公司财务水平，而且通过永续债可以最大限度保障国有资产的保值增值，而国企央企低廉的融资成本使得这一渠道更加顺水推舟。

“作为厦门国企，建发是担负一定使命的”，上述建发人士表示，在这一轮房地产流动性风险中，建发在确保自身安全的情况下，最大限度的保证行业稳健发展和扩大自身市场占用率，“这也是所有国企和央企的使命。”

此前，林中在接受经济观察报采访时判断，经历这一轮危机之后，未来房地产行业中，民企市场占有率将缩小至三分之一左右。而腾挪出来的市场空间，将逐步被国企和央企所替补上去。

房地产行业的主角从民企转向国企，不仅仅是闽系房企变化，也是这一轮房地产行业变化最为显著的特征之一。无论是快速发展起来的建发，还是尚在奔跑路上的联发、国贸和象屿，新闽系的崛起并不耐人寻味。

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